Nelle locazione di fabbricati, il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro vale solo per gli immobili abitativi.
Infatti, le locazioni di immobili strumentali sono soggette ad imposta di registro proporzionale, sia ove l’atto sia imponibile IVA, che esente dal tributo.
Invece,
per quanto concerne le locazioni di immobili abitativi, ove
l’operazione risulti imponibile ad IVA, l’imposta di registro trova
applicazione in misura fissa. Inoltre, le locazioni di fabbricati abitativi esenti da IVA si considerano “soggette ad IVA”
ai fini dell’applicazione del principio di alternatività IVA-registro
e, pertanto, sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale.
Dunque,
per quanto concerne l’imposta di registro, vi sono modifiche
conseguenti all’entrata in vigore del DL n. 83/2012, che ha cambiato le
carte in tavola in materia di IVA, solo con riferimento a questa tipologia di immobili.
I contratti di locazioni di fabbricati ubicati nel territorio dello Stato devono essere registrati (minimo imposta 67 euro) nel termine di 30 giorni (termine fisso) dalla data di stipulazione dell’atto, a prescindere dall’esenzione
o dall’imponibilità ad IVA. Sono pure soggetti a registrazione in
termine fisso i contratti formati per iscritto nel territorio dello
Stato aventi ad oggetto immobili situati all’estero.
Per tutti i
contratti di durata pluriennale, come noto, l’imposta di registro può
essere assolta, alternativamente, con frequenza annuale per ciascun anno di durata del contratto o in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto.
Sono esclusi i
contratti formati per scrittura privata non autenticata di durata non
superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, i quali sono soggetti a
registrazione solo in caso d’uso (cfr. DPR n. 131/1986). Nel caso di contratti di locazione di durata ultranovennale, è prevista, inoltre, anche la trascrizione nei registri immobiliari e il pagamento dell’imposta ipotecaria in misura fissa (168 euro).
Anche il comodato di immobile non sfugge all’obbligo di registrazione da richiedersi entro 20 giorni:
– dalla data della stipula (se formato per atto pubblico o scrittura privata);
– dall’ultima autenticazione (se per scrittura privata autenticata);
– dall’inizio dell’esecuzione (se trattasi di contratto verbale).
Non deve, invece, registrarsi l’accordo di riduzione del canone immobiliare
stipulato con scrittura privata non autenticata, anche se le parti
possono comunque registrarlo volontariamente allo scopo di ridurre
l’imposta proporzionale dovuta per le annualità successive (risoluzione
dell’Agenzia delle Entrate n. 60 del 2010).
Nel caso di omessa registrazione dei contratti di locazione, è prevista:
– la nullità di ciò che è pattuito nel contratto;
– una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
– nonché, laddove il contratto sia stipulato da privati e in relazione ad esso sia possibile optare per la cosiddetta “cedolare secca”, effetti negativi per il locatore sulla durata del contratto e sull’ammontare del canone.
La disciplina prevista per le locazioni si applica anche alle sub-locazioni (circolare Agenzia delle Entrate n. 12/2007).
