Oltre che regolamentare con il nuovo art. 1117-ter c.c. la possibilità (e la relativa procedura) di deliberare modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale, la riforma è anche intervenuta sul tema, anch’esso delicato, della tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni.
Il nuovo art. 1117-quater c.c.
stabilisce che, “In caso di attività che incidono negativamente e in
modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni,
l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e
possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la
violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in
merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.
Quest’ultimo
periodo, introdotto dalla Camera nel testo approvato il 27 settembre
scorso e ora validato dalla Commissione Giustizia del Senato, invero,
lascia un po’ perplessi, in quanto la delibera assembleare (che
molto di frequente si renderà necessaria sia per intimare o ribadire la
cessazione dell’attività che incide sugli enti comuni, sia per avviare
le iniziative giudiziali a tutela, non essendo spesso sufficiente la
semplice diffida all’esecutore da parte di singoli condomini o dello
stesso amministratore) dovrà essere assunta con una maggioranza comunque qualificata quale
è quella prescritta per la prima convocazione, ossia “con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
dell’edificio”.
La medesima maggioranza è stata prescritta anche dal nuovo art. 1122-ter, che regolamenta il delicato tema dell’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni volti a consentire il monitoraggio delle stesse.
Anche gli articoli 1118 (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni) e 1119 (Indivisibilità delle parti comuni) sono stati interessati da alcune modifiche, di forma e di sostanza, rispetto alla normativa codicistica sinora vigente.
Viene
infatti codificato che “ Il condomino non può rinunziare al suo diritto
sulle parti comuni”, ferma restando l’impossibilità – già sancita dalla
normativa sinora vigente – di sottrarsi all’obbligo di contribuire alle
spese per la loro conservazione, con la precisazione – aggiunta ora
dalla riforma – che il sottrarsi agli obblighi di contribuzione non
è ammessa “neanche modificando la destinazione d’uso della propria
unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.
Circa
invece il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di
condizionamento, la riforma ha recepito l’indirizzo giurisprudenziale
ormai consolidato secondo il quale “Il condomino può rinunciare all’utilizzo (…)
se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante
resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Circa l’indivisibilità delle parti comuni,
già sancita dall’attuale disciplina con la previsione di una possibile
deroga qualora “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo
l’uso della cosa a ciascun condomino”, la riforma conferma la normativa
vigente codificando però anche la condizione che sussista “il consenso
di tutti i partecipanti al condominio”.
La riforma incide in modo unitario anche sulla disciplina delle scale e degli ascensori (art.
1124 c.c.), prescrivendo che gli stessi siano mantenuti e sostituiti
(nell’attuale norma, fra l’altro riferita alle sole scale, si diceva
“mantenute e ricostruite”) dai proprietari delle unità a cui servono e
che la spesa sia ripartita tra essi “per metà in ragione del valore
delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in
misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
Con l’inserimento di questo ultimo avverbio la riforma ha inteso mettere fine all’utilizzo di altri criteri, riscontrabili nella pratica, non esclusivamente proporzionali all’altezza dei piani dal suolo.
