Tra le novità apprese con la pubblicazione delle istruzioni alla
dichiarazione IMU, ve ne è una francamente inattesa, in relazione ai fabbricati inagibili e inabitabili. Per detti beni, infatti, ai fini dell’ottenimento della riduzione al 50%
della base imponibile dei fabbricati inagibili ed inabitabili, in
alternativa all’accertamento da parte dell’ufficio tecnico comunale, il
contribuente deve dotarsi di idonea perizia, autocertificandone il possesso in sede di presentazione della dichiarazione IMU.
Ma
occorre andare con ordine. Come noto, il DL 16/2012 ha introdotto
all’art. 13, comma 3 del DL 201/2011 due specifiche situazioni che
offrono al contribuente la possibilità di applicare alla base imponibile
dei fabbricati una riduzione del 50%:
– il primo caso è quello
legato ai fabbricati vincolati ai sensi dell’art. 10 del DLgs. 42/2004
(i quali, rispetto alla previgente disciplina ICI, perdono la tassazione
sulla base della rendita figurativa);
– la seconda situazione fa riferimento ai fabbricati inagibili ed inabitabili, la cui situazione può essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione, ovvero attraverso un’autocertificazione
ai sensi del DPR 445/2000. A tale proposito, è opportuno ricordare che
l’immobile, oltre che inagibile o inabitabile, deve essere anche non utilizzato.
Da questo punto di vista è bene ricordare che deve trattarsi di una
reale mancata utilizzazione, presupponendo di conseguenza, ad esempio,
l’inesistenza degli allacciamenti alle utenze pubbliche (energia
elettrica, acqua e gas, telefono). Ne consegue che non può beneficiare
della riduzione l’unità immobiliare inagibile/inabitabile, ma di fatto
utilizzata diversamente dalla destinazione originaria, come ad esempio
un’abitazione che, viste le pessime condizioni, viene utilizzata come
deposito.
Sulla prima fattispecie non si evidenzia nulla di
particolare dalla lettura delle istruzioni, mentre sulla seconda
riduzione l’estensore del modello dichiarativo ha introdotto un
adempimento aggiuntivo per nulla trascurabile.
Sul punto, è bene ricordare che in passato, ai fini ICI (art. 8, comma 1 del DLgs. n. 504/92), veniva richiesta l’autocertificazione per attestare lo stato di degrado, mentre le istruzioni IMU recentemente approvate prevedono che il contribuente debba presentare un’autocertificazione “con la quale dichiara di essere in possesso di una perizia accertante l’inagibilità o l’inabitabilità, redatta da un tecnico abilitato”.
Quindi, se egli non interpella il tecnico comunale (la cui perizia è
comunque a carico del contribuente) per beneficiare della riduzione,
comunque è chiamato a dotarsi di una specifica perizia di parte.
La
differenza non è di poco conto. In passato, infatti, i contribuenti,
non essendo necessaria la perizia, potevano invocare la riduzione al 50%
con una semplice autocertificazione; posto che i casi più complessi
potevano comunque rendere suggeribile avvalersi di un tecnico di parte
per costituirsi un documento (la perizia appunto) con la quale difendere
la propria scelta in sede di eventuale successiva contestazione da
parte dell’Amministrazione comunale, in moltissime situazioni di
conclamata fatiscenza del fabbricato il contribuente poteva evitare tale adempimento aggiuntivo, evitandone il relativo costo.
Con l’avvento dell’IMU, invece, la perizia attestante lo stato di degrado del fabbricato risulterebbe sempre necessaria,
anche nel caso di fabbricati fatiscenti, cadenti, pericolanti, ecc. Una
complicazione (ed un costo) che francamente in molti casi risulta del
tutto superfluo.
Inoltre, occorre osservare che, poiché l’autocertificazione serve ad attestare il possesso della perizia, pare evidente che quest’ultima debba esistere alla data di sottoscrizione di tale autocertificazione,
ragion per cui, malgrado non sia esplicitamente richiesto, pare più che
opportuno che il documento di stima del tecnico abbia data certa. Il
che non significa obbligare il tecnico ad un’asseverazione, ma è
possibile sfruttare uno degli altri sistemi che consentono di avere
questa data certa (ad esempio, chiedere di recapitarla tramite PEC o plico raccomandato).
Infine,
a completamento di quanto illustrato in precedenza, è bene evidenziare
che l’obbligo dichiarativo per i fabbricati in questione sorge, come
precisano le istruzioni, “solo nel caso in cui si perde il relativo diritto,
poiché è in questa ipotesi che il comune non dispone delle informazioni
necessarie per verificare il venire meno delle condizioni richieste
dalla legge per l’agevolazione in questione”.
