Le imprese che detengono immobili abitativi locati, rivalutati nel
bilancio 2008 ai sensi del DL 185/2008, hanno interesse ad effettuare,
in quest’ultimo scorcio del 2012, alcune valutazioni in merito alla congruità dei canoni di locazione; dal 2013, infatti, il coefficiente del 6% per la determinazione dei ricavi minimi presunti ai fini della disciplina delle società di comodo passerà al 4%, ma si dovrà fare riferimento al valore rivalutato, e non più a quello ante rivalutazione.
Per inquadrare la fattispecie è necessario ricordare che il coefficiente “ordinario” del 6% previsto per la redditività degli immobili è derogato in due casi:
– immobili ad uso ufficio classificati nella categoria catastale A/10, per i quali il coefficiente è pari al 5%;
– immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati nell’esercizio e nei due precedenti, per i quali il coefficiente è fissato al 4%
(solo a partire dal terzo esercizio successivo a quello
dell’acquisizione o della rivalutazione, l’immobile torna a scontare
l’aliquota del 6%).
Secondo la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 11 del 19 marzo 2009 (§ 6), visto che i maggiori valori dei beni rivalutati ai sensi del DL 185/2008 rilevano a decorrere dal quinto esercizio successivo
(con deroga, però, per le plusvalenze, per le quali il nuovo valore è
riconosciuto dal 2014), valori e coefficienti da assumere per il calcolo
dei ricavi minimi sono i seguenti:
– per i periodi d’imposta dal 2008 al 2012, valore non rivalutato e coefficiente del 6%;
– per i periodi d’imposta 2013, 2014 e 2015, valore rivalutato e coefficiente del 4%;
– per i periodi d’imposta dal 2016 in avanti, valore rivalutato e coefficiente del 6%.
Naturalmente,
a questi fini va assunto l’importo rivalutato se si è prescelta la
rivalutazione con efficacia ai fini fiscali; se la rivalutazione è
solamente civilistica, invece, l’impresa determina i ricavi presunti
sempre sulla base del costo originario.
Secondo la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 25
del 4 maggio 2007 (§ 3.2.2), che aveva analizzato la medesima questione
relativamente agli immobili rivalutati ai sensi della L. 266/2005, il
coefficiente previsto per ciascuna annualità viene applicato per tutto
il triennio che fa media.
Venendo
alle attuali problematiche, se si prende ad esempio un immobile civile
il cui costo di iscrizione in bilancio è stato portato da 80.000 euro a 240.000 euro nel bilancio 2008 (con rivalutazione anche fiscale):
– sino al 2012 (quindi, anche nei calcoli che verranno fatti in UNICO 2013) i ricavi presunti sono pari a 4.800 euro (il canone mimino mensile è, quindi, pari a 400 euro);
– dal 2013 al 2015 i ricavi presunti diverranno, invece, pari a 9.600 euro (con canone minimo pari, quindi, a 800 euro mensili).
All’impresa
che non riuscisse ad adeguare il canone praticato dal 2013 e che
risultasse per questo motivo non operativa rimarrebbe, quindi, la scelta
tra l’istanza di disapplicazione della norma e l’adeguamento del reddito.
Per quanto riguarda la disapplicazione mediante interpello, la prassi dell’Agenzia delle Entrate ammette la “scappatoia”
qualora si dimostri l’impossibilità di praticare canoni di locazione
sufficienti a pervenire al livello minimo di ricavi o di modificare i
contratti di locazione in corso, ovvero qualora i canoni, seppure “non
congrui”, risultino in linea con le quotazioni OMI; naturalmente, si
tratta di una strada che spesso presenta incertezze, dovute alla fisiologica alea che caratterizza le istanze di disapplicazione.
In certi contesti potrebbe essere valutato l’adeguamento. Anche ai fini del calcolo del reddito presunto, infatti, la percentuale “ordinaria” del 4,75% è ridotta al 3%
per gli immobili a destinazione abitativa acquisiti o rivalutati
nell’esercizio e nei due precedenti, e valgono ai fini delle
“tempistiche” di utilizzo dei coefficienti del 3% o del 4,75% gli stessi
criteri previsti per i ricavi. Riprendendo, quindi, l’esempio
precedente, in caso di non congruità dei ricavi:
– il reddito minimo del 2012 è ancora pari a 3.800 euro (coefficiente del 4,75% applicato al valore storico);
– il reddito minimo del 2013 sarà, invece, pari a 7.200 euro (coefficiente del 3% applicato al valore rivalutato).
L’adeguamento
del reddito potrebbe, in certi casi, essere di modesta entità (o
addirittura non necessario), anche se va detto che, se la società si
dichiara “di comodo”, essa è tenuta ad assolvere la maggiorazione IRES del 10,5% (se di capitali) e, soprattutto, a vedersi limitato l’utilizzo di eventuali eccedenze IVA.
